LA CASA E IL MUTUO

Per chi ha in corso un vecchio mutuo ipotecario accesso per l’acquisto dell’abitazione principale o per la ristrutturazione della stessa, la tentazione di cambiarlo è forte: in pratica chiunque abbia in corso un finanziamento a tasso fisso stipulando un prestito alle condizioni attuali (fisse o variabili) sicuramente pagherebbe meno, mentre per chi ha in corso un prestito indicizzato la convenienza si registra solo se lo spread originario è superiore al 2,5%, e questo tipicamente succede per i contratti avviati tra il 2011 e il 2013. Negli ultimi mesi, dopo un paio di anni di stasi, proprio per le mutate condizioni del mercato è tornata d’attualità la cosiddetta surroga dei mutui, che consiste nel cambiare il contratto in corso a condizioni più favorevoli cambiando banca e senza nessuna spesa (neppure quella notarile) per effettuare l’operazione. Questa si è resa possibile grazie alla  Legge n. 40/2007, definita Legge Bersani, che ha introdotto anche in Italia la flessibilità che mancava nel mondo dei mutui. Prima di questo decreto, cambiare l’istituto di credito erogante per accendere un nuovo mutuo a tassi e condizioni più convenienti significava far fronte a diverse spese, alcune molto sostenute.
Innanzi tutto era necessario pagare alla propria Banca la penale di estinzione anticipata, generalmente pari all’1% del debito residuo.
Inoltre, cambiare istituto voleva dire richiedere la cancellazione dell’ipoteca per procedere subito dopo all’accensione di una nuova ipoteca a garanzia del debito nei confronti dell’altra Banca. Anche questa operazione, che richiede sempre l’intervento di un Notaio, portava con sé spese legali mai inferiori a 1.000 euro.
Va però detto che non si tratta dell’unica strada per cambiare un mutuo in corso e vediamo, di seguito,  tutte le ipotesi che si possono  praticare in tal senso.
1) LA RINEGOZIAZIONE DEL MUTUO
CON LA PROPRIA BANCA
La rinegoziazione del mutuo è un’operazione con la quale vengono ricontrattate alcune condizioni del contratto di mutuo che rimane lo stesso e con la stessa banca.
Solitamente sono due i parametri principali che si può tentare di modificare: la durata del mutuo e il tasso d’interesse applicato.
Preliminarmente bisogna evidenziare che questa operazione può essere facoltativa da parte della banca la quale, quindi, può anche non accettare la proposta del cliente.
Una volta che la banca, però, conferma la possibilità di effettuare l’operazione, il cliente può decidere se modificare lo spread, se passare da un tasso fisso ad uno variabile e viceversa o ancora passare ad una tipologia mista.
L’unica caratteristica del mutuo che non può essere ridefinita è la modifica dell’importo erogato che resta, dunque, invariato come definito in sede di piano di ammortamento.
L’operazione di per sè non comporta oneri a carico dell’interessato che chiede la rinegoziazione e non è prevista neanche la necessità della presenza di un notaio in quanto il nuovo accordo può avvenire con una scrittura privata.
Inoltre il mutuatario non perde i benefici eventualmente spettanti per il contratto di mutuo originario e l’operazione non prevede nessun costo amministrativo, né commissioni bancarie e nemmeno l’applicazione di imposte e tasse a carico del cliente.
2) LA SURROGA DEL MUTUO
CON UN’ALTRA BANCA
La surroga è la procedura con cui si chiude il vecchio mutuo divenuto troppo oneroso e si stipula un nuovo contratto con un’altra banca utilizzando l’ipoteca originaria, che viene “surrogata” (cioè fatta propria) dalla nuova banca prescelta. La mancata cancellazione dell’ipoteca evita di dover pagare le imposte e gli oneri notarili relativi alla nuova ipoteca. Con la surroga si possono modificare sia il tipo di tasso, da flessibile a fisso e viceversa, che la sua misura, ovviamente in diminuzione, come anche la durata del contratto. Non si può, invece, modificare la somma mutuata, che non può essere aumentata.
Le banche non possono imporre costi per effettuare la procedura né possono impedirla.
Occorre, però, un nuovo atto notarile (a spese della banca subentrante): questo può riguardare il nuovo contratto di mutuo oppure, se la banca accetta questa strada – più conveniente per il cliente – il notaio può limitarsi all’autentica della dichiarazione di surroga dell’ipoteca. In base alla legge Bersani sopra citata, con la surroga si consente al debitore di sostituire il creditore iniziale (cioè il  mutuante), senza necessità di consenso di quest’ultimo, previo il pagamento del debito (art. 1202 del codice civile). Più in particolare, con riferimento ai mutui bancari, la surroga realizza la cosiddetta portabilità del mutuo, ossia permette al debitore di sostituire la banca che ha erogato inizialmente il mutuo con una nuova banca, che propone condizioni migliori, mantenendo viva l’ipoteca originariamente accesa. Infatti nel caso si decida di trasferire il mutuo ad altro istituto di credito non è, quindi, più necessaria la cancellazione della vecchia garanzia e l’attivazione di una nuova, con riduzioni di formalità e, soprattutto, di oneri notarili. La nuova banca che subentra provvederà a pagare il debito che residua alla vecchia banca sostituendosi alla stessa. Il debitore, invece, rimborserà il mutuo al nuovo istituto alle condizioni con esso concordate.
Il decreto Bersani ha reso l’utilizzo di tale istituto più agevole prevedendo la nullità delle clausole contrattuali che ne impediscono o ne rendono oneroso l’esercizio per il cliente.
In ultimo si evidenzia che se il mutuo “rottamato” aveva diritto alla detrazione Irpef sugli interessi passivi, questa viene mantenuta, anche, con il nuovo mutuo. L’unica controindicazione della surroga è che bisogna mettere in conto tempi lunghi, anche di qualche mese.
3) SOSTITUZIONE DEL MUTUO
ORIGINARIO CON ALTRO PRESSO UN’ALTRA BANCA
La sostituzione del mutuo, invece, non trasferisce alcun mutuo alla nuova banca. Il cliente semplicemente rimborsa e chiude il vecchio mutuo, utilizzando le somme erogate da un’altra banca con un nuovo contratto di mutuo. Il primo finanziamento viene rimborsato e contestualmente viene stipulato un nuovo mutuo con altro Istituto di Credito.
Da un lato, questa operazione annulla in parte i benefici economici della Legge Bersani. Non esiste più la penale di estinzione anticipata, ma sono sempre presenti le spese legali connesse alla cancellazione dell’ipoteca e le eventuali spese di istruttoria e perizia, se la nuova Banca le richiede.
Dall’altro lato, la legge Bersani ha, in realtà, liberalizzato il mercato, portando le banche a sviluppare nuovi e più convenienti prodotti di mutuo. Oggi è possibile sostituire il mutuo sostenendo solo le spese legali, sfruttando le migliori condizioni offerte dal mercato, che prevedono zero spese di accensione e spread contenuti.
Inoltre, approfittando delle offerte, con la sostituzione si acquisisce un vantaggio importante: è possibile richiedere ulteriore liquidità. Il nuovo mutuo non ha più un importo vincolato al capitale residuo del vecchio mutuo, cosicché il mutuatario, con il nuovo mutuo può ottenere somme di denaro da utilizzare per qualsiasi finalità.
E’ un’operazione diversa dalla surroga perché il vecchio mutuo viene estinto e poi se ne avvia uno nuovo. In questo caso anche il debito può essere diverso da quello originario ma bisogna mettere in conto tutti i costi legati a un finanziamento ex novo: perizia, istruttoria, assicurazioni, notaio. Inoltre se il vecchio mutuo è stato avviato prima del 2 febbraio 2007 può prevedere penali di anticipata estinzione, che vanno pagate.
La detrazione fiscale spetta per intero se l’importo erogato per il nuovo mutuo è uguale a quello del mutuo chiuso; se è maggiore viene ridotta in proporzione. Ad esempio, se il mutuo vecchio aveva un residuo da 100mila euro e se ottengono 120mila, la detrazione è riconosciuta solo sui 10/12 degli interessi.

francoiannaccone.ilponte@gmail.com