QUAL È LA DIFFERENZA TRA PRIMA CASA E ABITAZIONE PRINCIPALE?

I concetti prima casa e abitazione principale non sono sinonimi ma espressioni diverse, soprattutto se confrontiamo il significato sul piano normativo e fiscale.
Capita, nel linguaggio comune, di usare indifferentemente le espressioni prima casa e abitazione principale come se si trattasse di sinonimi e spesso si fa confusione tra l’una e l’altra.
In realtà sono due concetti da tenere distinti. Possono coincidere solo  se una persona possiede un solo immobile, nel quale risiede con la propria famiglia, caso molto frequente che contribuisce a far credere che si tratti della stessa cosa.
In tutti gli altri casi, invece, le due espressioni hanno un significato diverso l’una dall’altra, in particolare se le confrontiamo sul piano fiscale e su quello delle normative.
Vediamo quindi nel dettaglio quali sono le differenze tra queste due dizioni.

Concetto di prima casa
Il concetto di prima casa è essenzialmente di carattere fiscale e si riferisce principalmente al possesso dell’immobile e delle relative pertinenze ed è fondamentale, ai fini della tassazione sugli immobili, per poter usufruire di una serie di agevolazioni fiscali.
Tra queste si possono elencare:
• l’applicazione dell’imposta sostitutiva dello 0,25% sull’importo finanziato con prestiti a medio e lungo termine per l’acquisto della prima casa;
• l’applicazione di un’aliquota ridotta dell’imposta di registro pari al 2% e di un’imposta fissa per le imposte ipotecaria e catastale (€. 200,00 ciascuna) in caso di compravendita di un immobile da un privato e applicazione dell’IVA ridotta al 4%  per compravendite da un’impresa;
• l’applicazione di un’imposta fissa per le imposte ipotecaria e catastale            (€. 200,00 ciascuna) in caso di donazione di un immobile da destinare a propria prima casa;
• l’applicazione di un’imposta fissa per le imposte ipotecaria e catastale            (€. 200,00 ciascuna) in caso di successione ereditaria che comprende un immobile da destinare a propria prima casa.
In particolar modo, all’atto della stipula del rogito per l’acquisto della prima casa, si può usufruire di detti benefici fiscali alla presenza dei seguenti requisiti:
• l’immobile deve essere di tipo residenziale e non deve essere di lusso;
• l’acquirente deve essere una persona fisica;
• l’acquirente non deve possedere altri immobili su tutto il territorio nazionale per i quali abbia già beneficiato delle agevolazioni prima casa;
• al momento in cui viene comprata la casa, l’acquirente non deve possedere altri immobili di tipo abitativo, anche per i quali non abbia beneficiato delle agevolazioni, nel medesimo Comune di quello per il quale richiede il beneficio;
• l’acquirente deve avere la residenza o il proprio luogo di lavoro nel Comune dove è ubicato l’immobile;
• nel caso in cui non risieda nel luogo in cui è ubicato l’immobile, l’acquirente deve impegnarsi a trasferirvi la residenza entro 18 mesi.
La legge, quindi, specifica che si debba possedere la residenza nel Comune in cui è ubicata la casa da acquistare, non nell’immobile stesso.
Il fatto che sia sufficiente lavorare in questo comune o avere in esso la residenza ma non è necessario abitare nella casa da acquistare, ci fa capire come la prima casa possa essere qualcosa di diverso dall’abitazione principale, che è quella invece dove si ha la propria dimora abituale.

Concetto di abitazione principale
Il concetto di abitazione principale si riferisce più prettamente all’ambito di gestione dell’immobile ed è legato al luogo in cui si ha effettivamente la proprio residenza, o meglio la dimora abituale (concetto introdotto con la recente legislazione in merito a ICI e IMU).
Anche per l’abitazione principale si può usufruire di diverse facilitazioni, come ad esempio:
• l’esenzione dal pagamento IMU (in passato si poteva avere analoga esenzione dal pagamento dell’ICI);
• la possibilità di detrarre gli interessi passivi dei mutui stipulati per l’acquisto di una casa;
• la rendita catastale non è imponibile in sede di calcolo IRPEF e relative addizionali;
• altre agevolazioni previste da alcune amministrazioni comunali, come quelle per la stipula dei nuovi contratti relativi alle utenze domestiche (acqua, luce, gas) o per tasse e tariffe locali.
Si tratta di benefici che non possono essere richiesti per immobili aventi i requisiti di prima casa in cui non si ha la propria residenza, mentre possono essere goduti per immobili per l’acquisto dei quali non si è goduto dell’agevolazione prima casa, ma in cui si dimora abitualmente.
Per concludere, un immobile avente i requisiti di prima casa può non essere, necessariamente, la propria abitazione principale.

francoiannaccone.ilponte@gmail.com