APPROVATE NUOVE REGOLE PER I CONTRATTI CONCORDATI

Nuove regole sono state introdotte per i contratti agevolati, transitori e per studenti universitari: per tutte queste categorie di locazione, gli accordi territoriali stipulati tra le organizzazioni delle proprietà e quelle degli inquilini potranno attestare la rispondenza economica e normativa del singolo contratto all’accordo locale di riferimento, anche con riguardo alle agevolazioni fiscali. Per i contratti transitori, poi, viene eliminata la durata minima (30 giorni) e rimane solo l’indicazione della durata massima (18 mesi). Per detti contratti, il canone con durata pari o inferiore a 30 giorni diventa in ogni caso libero e non va indicato o documentato il motivo di transitorietà; per i contratti di durata superiore a questa soglia, invece, gli accordi locali, quando il motivo sia “difficilmente” documentabile oppure non rientri tra quelli previsti espressamente dall’accordo di riferimento, potranno definire criteri e casi in cui possano essere comunque ritenuti validi.
Per i contratti destinati a studenti universitari vengono, per altro verso, meglio precisate le diverse tipologie dei corsi interessati. Infine, viene meglio regolato il funzionamento delle commissioni di conciliazione locali a cui si può ricorrere in caso  di controversie tra le parti contrattuali.
Queste brevemente accennate sono le principali novità contenute nel decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 16 gennaio 2017 (pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n.62 del 15 marzo scorso) che disciplina, appunto, gli accordi territoriali tra associazioni della proprietà edilizia e degli inquilini in materia di contratti concordati di cui alla legge 431 del 1998 che finora erano regolamentati dal D.M. 30 dicembre 2002.
Vediamo di approfondire il nuovo panorama normativo, precisando che, fino all’adozione degli accordi locali basati sul nuovo decreto, restano in vigore in ogni loro parte, gli accordi precedenti.
CONTRATTI  AGEVOLATI
I contratti agevolati più comunemente noti come “3+2” non possono avere durata inferiore a tre anni e, alla prima scadenza, ove le parti non si accordino sul “rinnovo” e sempreché non intervenga da parte del proprietario (almeno sei mesi prima della scadenza) formale disdetta per uno dei motivi espressamente previsti nella legge n. 431, si prorogano “di diritto” per altri due anni.  Dopodichè al termine dei cinque anni, ove nessuna della parti comunica all’altra disdetta (che in questo caso, però, non deve essere motivata) si rinnovano tacitamente di altri tre anni. Al termine di questo ulteriore periodo (quindi di 3+2+3 anni), in mancanza di disdetta, si rinnovano di tre anni e così via.
Queste locazioni vanno stipulate esclusivamente utilizzando uno specifico modello di contratto (che nel nuovo decreto è indicato come allegato A) e rispettando la ripartizione degli oneri accessori prevista in un’apposita tabella (allegato D), che rimane sostanzialmente invariata rispetto a quella precedente. Quanto al canone, questo continua ad essere definito secondo criteri concordati localmente tra associazioni di proprietari ed inquilini e le parti restano libere di calcolare personalmente detto canone senza l’assistenza sindacale.
I contratti agevolati possono essere stipulati in tutta Italia, come i contratti liberi. Il nuovo decreto ha solo opportunamente chiarito che tali contratti si applicano anche per le porzioni di appartamento.
CONTRATTI  AD  USO  TRANSITORIO
Sulla base del precedente decreto del 2002, i contratti transitori hanno una durata limitata da 1 a 18 mesi ed il canone è libero fatta eccezione per le aree metropolitane e per i comuni capoluoghi di provincia in cui siano vigenti accordi territoriali validi ai fini dei contratti agevolati.
Il nuovo decreto semplifica la situazione precisando, anzitutto, solo la durata massima (18 mesi), aggiungendo che, per i contratti pari o inferiori a 30 giorni, canone e riparto degli oneri accessori sono rimessi alla libera contrattazione delle parti e non occorre citare neanche il motivo di transitorietà. Per quei contratti che superano detta soglia e vengono stipulati con riferimento ad immobili siti in Comuni con un numero di abitanti superiore a 10.000, il canone va determinato sulla base degli accordi locali ivi vigenti e il riparto degli oneri accessori deve avvenire secondo la tabella di cui all’allegato D del nuovo decreto e la causa di transitorietà va documentata. Quanto alle fattispecie che consentono di stipulare i contratti transitori, queste devono essere individuate, anche con il nuovo decreto, nei singoli accordi territoriali. Viene chiarito anche che tali contratti possono essere utilizzati per locare porzioni di appartamento.
Per la stipula occorre, comunque, utilizzare sempre uno specifico modello di contratto (che nel nuovo decreto è indicato come allegato B).
AFFITTO  AD  UNIVERSITARI
Sulla base del decreto del 2002, i contratti per studenti universitari hanno durata da sei mesi a 36 mesi ed, al termine, si rinnovano per un egual periodo salvo disdetta dell’inquilino da inviarsi tre mesi prima della data di scadenza. Sono destinati agli universitari iscritti ad un corso di laurea o di specializzazione o di perfezionamento in un Comune diverso da quello di residenza e sono stipulabili solo nei Comuni Sedi di Università o nei Comuni limitrofi individuati negli accordi territoriali. Il canone è determinato all’interno di fasce di oscillazione fissate in appositi accordi territoriali.
Il nuovo decreto cambia poco, prevedendo solo un termine diverso per la disdetta (“almeno un mese e non oltre tre mesi prima della data di scadenza del contratto”).
Anche tali contratti possono essere utilizzati per locare porzioni di appartamento e, per la loro stipula, occorre utilizzare uno specifico modello di contratto (che nel nuovo decreto è indicato come allegato C).
LE  AGEVOLAZIONI  FISCALI
Sinteticamente, in riferimento alle tre suddette categorie contrattuali che possono essere stipulate su tutto il territorio nazionale, si può affermare che, nei comuni ad alta tensione abitativa (l’elenco è disponibile sul sito www.confedilizia.it) si applicano per – i contratti agevolati e per studenti universitari – la deduzione IRPEF del 30% e la riduzione del 30% sulla base imponibile dell’imposta di registro del 2%.
Se si opta, invece, per la cedolare secca l’aliquota, fino al termine del 2017, è del 10% (dal 2018 passa al 15%). Detta aliquota si applica anche in caso di contratti transitori stipulati nei Comuni nei quali i canoni siano “concordati” tra le organizzazioni delle proprietà edilizia e dei conduttori.
Per queste tipologie contrattuali, negli stessi limiti stabiliti per la cedolare secca al 10%, è prevista, anche, la riduzione del 25% di IMU e TASI.

francoiannaccone.ilponte@gmail.com